Nosso escritório de advocacia possui advogados imobiliários em BH e SP, atendendo em todo o Brasil, com larga experiência em ações de usucapião para regularizar seu imóvel. Nossa expertise nos permite identificar a melhor solução jurídica para regularização do seu imóvel.
A usucapião é uma das formas de aquisição originária de propriedade, desde que se encontrem preenchidos os requisitos necessários dispostos conforme a lei. Nosso trabalho é prestar serviços jurídicos completos e eficazes, para regularização dos imóveis de nossos clientes, analisando suas especificidades em cada caso.
O que é Usucapião?
Usucapião é um instituto jurídico que busca consolidar a propriedade e o possuidor com quem exerce, este último de forma incontroversa por tempo o suficiente. De forma simplificada, é a possibilidade de a pessoa que se utiliza de um bem de forma mansa e pacífica (ou seja, sem sofrer contrariedades em relação ao uso), por um período longo de tempo, adquirir para si a propriedade deste bem, mesmo que nunca tenha pago por ele.
A lógica por trás deste instituto parte da ideia de que se o proprietário nunca demonstrou interesse em manter para si o bem durante anos, ele tem um destino mais útil e mais relevante para a pessoa que de fato o utiliza.
Trata-se de uma ação em busca da declaração da propriedade, e não de seu estabelecimento. Em outras palavras, a pessoa já possui o direito e precisa apenas que ele seja declarado de forma oficial.
O direito à propriedade e a função social da propriedade
A usucapião é um típico embate de princípios do ordenamento jurídico brasileiro. De um lado, há o direito à propriedade, garantido a todas as pessoas que a exerçam de maneira regular. Do outro, há a função social da propriedade, que exige que todo bem tenha uma destinação produtiva adequada.
Quem não exerce uma função para sua propriedade e não toma nenhuma medida para protegê-la, tem seu direito a mantê-la relativizado frente à importância de que ela tenha um destino, privilegiando aqueles que efetivamente a utilizam e produzem algo a partir dela.
Usucapião Urbana - Pró Moradia
A usucapião urbana está prevista na Legislação Brasileira e busca aquisição originária de imóveis com até 250m², utilizados pela parte ou por sua família como moradia.
São requisitos: o exercício da posse mansa, pacífica, sem oposição e ininterrupta pelo período de 05 (cinco anos).
Nesta modalidade, não é necessário justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública), contudo, a parte não pode ser proprietária de outro imóvel, urbano ou rural.
Usucapião Urbana - Coletiva
A modalidade coletiva da usucapião urbana encontra-se prevista na Legislação Brasileira e no Estatuto da Cidade e garante a possibilidade da usucapião para pessoas de comunidades carentes, buscando o bem-estar coletivo e a segurança.
São requisitos da usucapião para regularizar o imóvel: a existência de núcleos urbanos informais (comunidades) de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, há mais de 05 (cinco) anos, e que o local seja utilizado para moradia de pessoas de baixa renda.
Destaque-se, ainda, que os interessados não podem ser proprietários de outros imóveis urbanos ou rurais e é necessário que a área total do local pretendido, dividida pelo número de moradores, não ultrapasse 250m² por possuidor.
Usucapião Familiar
A usucapião familiar dispõe sobre a prescrição aquisitiva do imóvel em caso de abandono de lar por parte de um dos cônjuges, visando proteger a família e o cônjuge abandonado.
São requisitos: o abandono imotivado e voluntário por um dos cônjuges e 02 (dois) anos de posse direta, exclusiva, ininterrupta e sem oposição, por parte do cônjuge abandonado. Nesta modalidade, o imóvel urbano não pode exceder 250m² e deve ser utilizado pelo cônjuge abandonado como moradia. Destaca-se, ainda, que o interessado não pode ser proprietário de outro bem imóvel, urbano ou rural.
Em suma, nota-se que, apesar dos requisitos específicos, que são bem simples de serem alcançados, é imprescindível a existência da posse prolongada no tempo, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, além da aparência de dono e cuidados com a manutenção do imóvel por parte do interessado, para que configure a prescrição aquisitiva por meio da Usucapião.
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Usucapião Rural
A usucapião rural busca a aquisição originária de propriedades rurais com área de até 50 hectares, tornando-a produtiva pelo trabalho do interessado com a terra, ou, ainda, firmando nela moradia ou de sua família. São requisitos: a posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição, além da moradia ou exercício de atividades produtivas no local pelo período de 05 (cinco) anos.
Nesta modalidade, não é necessário justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública).
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Usucapião ordinária
Nesta modalidade, o interessado pode adquirir a aquisição originária de imóveis, urbanos ou rurais, desde que exerça a posse (uso) no imóvel de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição por mais de 10 (dez anos), com justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública) e boa-fé. Destaque-se, ainda, que o prazo da posse poderá ser reduzido para 05 (anos) se o possuidor houver estabelecido no imóvel moradia ou nele realizado investimentos e melhorias.
Usucapião Extraordinária
Neste caso, não existem restrições quanto ao tamanho do imóvel. A Legislação Brasileira prevê a necessidade de que o possuidor exerça a posse (uso) do imóvel por 15 (quinze) anos, de forma ininterrupta, mansa, pacífica e sem oposição, não sendo exigida por lei, a apresentação de justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública), nem mesmo comprovação de boa-fé.
Destaque-se, ainda, que, nesta modalidade, se o interessado utilizar o imóvel como moradia ou nele realizar obras de caráter produtivo, o prazo da posse será reduzido para 10 (dez) anos.
Usucapião Extrajudicial
A forma extrajudicial da usucapião para regularizar o imóvel ocorre em virtude de o procedimento ser realizado em cartório. Essa modalidade surgiu através do artigo 1.071 no CPC, que acrescentou à Lei de Registros Públicos 6.015/73 o artigo 216-A que disciplina o tema.
O procedimento é realizado no cartório de notas (qualquer cartório de notas), e para entrar com um pedido, é necessária a contratação de um advogado especializado.
A primeira etapa é reunir todos os documentos. Nesse passo, o advogado verificará se os documentos estão corretos e de acordo com a legislação. Após, é feito o pedido perante o cartório e esse pedido irá receber um número de identificação.
A partir daí, será realizada uma etapa de verificações de ônus e exigências que possam recair sobre o imóvel. União, Estado e Município são notificados para, se necessário, se manifestarem, sendo assim, é publicado o edital para conhecimento público. Depois, o processo será encaminhado para haver o registro no Cartório de Registro de Imóveis, abrindo uma nova matrícula para aquele imóvel.
O procedimento perante o cartório possui uma lista de documentos a serem apresentados, quem não possui os documentos determinados não está apto a fazer o procedimento de forma extrajudicial.
Os documentos requeridos são:
- Planta e Memorial descritivo;
- Ata notarial de posse;
- Certidões negativas.
O documento que não é obrigatório, nesse caso, é o justo título, isso porque ele poderá ser substituído pelo procedimento de justificação administrativa que é realizado no próprio cartório.
A base de documentos para entrar com o pedido é esta. Existem diversos outros documentos que podem ser solicitados caso a caso diante da peculiaridade de cada situação.
Consultar um advogado é medida indispensável para que seja possível identificar e organizar os documentos para o pedido de forma extrajudicial.
A importância de contratar um advogado especializado em Usucapião para regularizar seu imóvel
A representação por um advogado especialista no processo de Usucapião irá garantir que o direito dos requerentes seja estritamente observado e a regularização do imóvel ocorra com tranquilidade.
Nosso escritório conta com uma equipe de profissionais com experiência de mais de 20 anos em Direito Imobiliário especializados na Usucapião, seja na esfera judicial ou extrajudicial.
Estamos preparados para te auxiliar em todo o processo de regularização do seu imóvel, da análise documental ao registro da aquisição do imóvel.
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